Sisma bonus, i recenti chiarimenti dell’agenzia delle entrate

Per le spese sostenute dal 4 agosto 2013 al 31 dicembre 2016, per gli interventi effettuati su edifici ubicati nelle zone sismiche ad alta pericolosità (zone 1 e 2)[1], riferite a costruzioni adibite ad abitazione principale e ad attività produttive, spettava una detrazione pari al 65% da ripartire in dieci quote annuali di pari importo.  Per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2016 la detrazione era pari al 50% se gli interventi riguardavano altre unità immobiliari residenziali, anche a uso promiscuo.

La circostanza che un unico edificio localizzato in una zona sismica ad alta pericolosità possa comprendere unità immobiliari destinate:

¨        ad attività produttive[2],

¨        ad abitazioni principali,

¨        nonché ad altre abitazioni,

comporta che l’aliquota del 65% può essere fruita solo per le spese sostenute dal 4 agosto 2013 al 31 dicembre 2016 riferite alle unità immobiliari destinate ad attività produttive e ad abitazione principale.

L’agevolazione è stata oggetto di importanti modifiche a partire dal 2017, in misura più favorevole per il contribuente. La detrazione per la messa in sicurezza statica delle parti strutturali di edifici, o di complessi di edifici collegati strutturalmente, spetta per le spese sostenute per interventi le cui procedure autorizzatorie sono iniziate dopo il 1° gennaio 2017 relativi a:

¨        edifici ubicati nelle zone sismiche 1, 2 e 3 di cui all’ordinanza del Presidente del Consiglio dei ministri n. 3274 del 20 marzo 2003;

¨        costruzioni adibite ad abitazione, anche diversa da quella principale, e ad attività produttive.

La detrazione spetta nella misura del 50%, nel limite di spesa di 96.000 euro per unità immobiliare per ciascun anno ed è ripartita in cinque quote annuali di pari importo.

E’ prevista, inoltre, una detrazione rafforzata nel caso di diminuzione della classe di rischio. In particolare, se dagli interventi antisismici deriva:

¨        la diminuzione di una classe di rischio, la detrazione spetta nella maggiore misura del 70% delle spese sostenute;

¨        la diminuzione di due classi di rischio, la detrazione spetta nella maggiore misura del 80% delle spese sostenute.

Non è possibile scegliere il numero di rate in cui ripartire il beneficio; pertanto, chi intende avvalersi della maggiore detrazione del 70% (o dell’80%) dovrà necessariamente ripartire la detrazione in 5 rate.

In caso di effettuazione sul medesimo edificio di interventi di natura diversa ad esempio, interventi antisismici e di manutenzione straordinaria, il limite di spesa agevolabile è unico e pari a euro 96.000 in quanto riferito all’immobile.

¨        75% nel caso di passaggio a una classe di rischio inferiore;

¨        85% nel caso di passaggi a due classi di rischio inferiori.

La detrazione si applica su un ammontare delle spese non superiore a 96.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari di ciascun edificio e va ripartito in 5 quote annuali di pari importo.

L’ammontare massimo delle spese ammesse alla detrazione va calcolato tenendo conto anche delle eventuali pertinenze alle unità immobiliari.

¨        ai fornitori che hanno effettuato gli interventi;

¨        ad altri soggetti privati come persone fisiche, anche se esercitano attività di lavoro autonomo o d’impresa, società ed enti.

Non è possibile cedere la detrazione a istituti di credito, intermediari finanziari e amministrazioni pubbliche.

La possibilità di cedere il credito riguarda tutti i potenziali beneficiari della detrazione, compresi coloro che, in concreto, non potrebbero fruirne in quanto non sono tenuti al versamento dell’imposta.

Il condòmino può cedere l’intera detrazione[4] calcolata sulla base:

¨        della spesa approvata dalla delibera assembleare per l’esecuzione dei lavori, per la quota a lui imputabile;

¨        delle spese sostenute nel periodo d’imposta dal condominio, anche sotto forma di cessione del credito d’imposta ai fornitori, per la quota a lui imputabile.

Il condòmino che cede il credito, se i dati della cessione non sono già stati indicati nella delibera condominiale che approva gli interventi, deve comunicare all’amministratore del condominio, entro il 31 dicembre del periodo d’imposta di riferimento, l’avvenuta cessione del credito e la relativa accettazione da parte del cessionario, indicando, oltre ai propri dati, la denominazione e il codice fiscale di quest’ultimo. L’amministratore del condominio consegna al condòmino la certificazione delle spese a lui imputabili, indicando il protocollo telematico con il quale ha effettuato la comunicazione all’Agenzia delle entrate dell’avvenuta cessione del credito.

¨        se spetti la detrazione di imposta consistente nella detrazione dell’80%, con tetto massimo di spesa incentivabile di 96.000 euro, in relazione a spese per l’intervento di demolizione e fedele ricostruzione, con riduzione di due classi di rischio sismico, di unità immobiliare attualmente censita nella categoria catastale F/2 (unità collabenti), in quanto danneggiata dal sisma;

¨        se, in caso di risposta positiva al quesito di cui al punto 1), la spesa per l’intervento edilizio possa essere suddivisa tra gli aventi diritto non in base alle proprie quote di proprietà dell’immobile, ma in base alle spese da ognuno effettivamente sostenute;

¨        se all’ammontare di tali spese sia applicabile l’aliquota IVA agevolata ed in caso affermativo, in quale misura.

Nel rispondere l’Agenzia ha ribadito come qualora dagli interventi attuati derivi una diminuzione del rischio sismico che determini il passaggio ad una o due classi di rischio[5] inferiori, la detrazione spetta:

¨        nella misura del 70% (ovvero 75% per gli interventi realizzati sulle parti comuni degli edifici condominiali) in caso di diminuzione di una classe di rischio;

¨       nella misura dell’80% (ovvero 85% per gli interventi realizzati sulle parti comuni degli edifici condominiali), in caso di diminuzione di due classi di rischio.

Gli interventi sono quelli relativi all’adozione di misure antisismiche con particolare riguardo:

¨        all’esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica;

¨        alla redazione della documentazione obbligatoria atta a comprovare la sicurezza statica del patrimonio edilizio;

¨        alla realizzazione degli interventi necessari al rilascio della suddetta documentazione.

Gli interventi relativi all’adozione di misure antisismiche e all’esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica devono essere realizzati sulle parti strutturali degli edifici o complessi di edifici collegati strutturalmente e comprendere interi edifici e, ove riguardino i centri storici, devono essere eseguiti sulla base di progetti unitari e non su singole unità immobiliari. Ecco le risposte dell’Agenzia ai singoli quesiti:

¨        rientrano tra gli interventi di “ristrutturazione edilizia” anche quelli di demolizione e ricostruzione di un edificio con la stessa volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, e, con riferimento agli immobili sottoposti a vincoli, di cui al d.lgs. n. 42 del 2004, gli interventi di demolizione e ricostruzione che rispettino la medesima sagoma dell’edificio preesistente. Pertanto,  gli interventi consistenti nella demolizione e ricostruzione di edifici adibiti ad abitazioni private o ad attività produttive possono essere ammessi al sisma bonus, nel rispetto di tutte le condizioni previste dalla norma agevolativa, sempreché concretizzino un intervento di ristrutturazione edilizia e non un intervento di nuova costruzione. Nel caso in esame riguardante un intervento di demolizione e ricostruzione di un edificio collabente, ai fini della applicazione della detrazione è necessario che dal titolo amministrativo che assente i lavori risulti che l’opera consista in un intervento di conservazione del patrimonio edilizio esistente e non in un intervento di nuova costruzione;

¨        è possibile fruire della detrazione per le “… spese sostenute ed effettivamente rimaste a carico dei contribuenti”, sempreché gli stessi siano titolari del diritto di proprietà sull’immobile, ovvero di un diritto reale, o detengano l’immobile sulla base di un titolo idoneo. A tal fine, è necessario che i documenti di spesa (in particolare le fatture pagate) siano appositamente integrati con il nominativo del soggetto che ha sostenuto la spesa;

¨        alla fattispecie di demolizione con fedele ricostruzione può essere applicata l’aliquota IVA agevolata prevista per gli interventi di ristrutturazione (10%) a condizione che le opere siano qualificate come tali dalla documentazione amministrativa che assente i lavori.

¨        abilitazioni amministrative dalle quali si evince la tipologia dei lavori e la data di inizio dei lavori o, in assenza, autocertificazione che attesti la data di inizio e la detraibilità delle spese sostenute;

¨        fatture o ricevute fiscali idonee a comprovare il sostenimento della spesa di realizzazione degli interventi effettuati;

¨        bonifico bancario o postale (anche on line) da cui risulti la causale del versamento, il codice fiscale del soggetto che beneficia della detrazione e il codice fiscale o partita IVA del soggetto a favore del quale il bonifico è effettuato;

¨        altra documentazione relativa alle spese il cui pagamento è previsto possa non essere eseguito con bonifico bancario (ad esempio, per pagamenti relativi ad oneri di urbanizzazione, ritenute d’acconto operate sui compensi, imposta di bollo e diritti pagati per le concessioni, autorizzazioni e denunce di inizio lavori);

¨        autocertificazione attestante che l’ammontare delle spese sulle quali è calcolata la detrazione da parte di tutti gli aventi diritto non ecceda il limite massimo ammissibile;

¨        dichiarazione dell’Amministratore condominiale che attesti di aver adempiuto a tutti gli obblighi previsti dalla legge e che certifichi l’entità della somma corrisposta dal condòmino e la misura della detrazione. In assenza di amministratore, sarà necessario visionare tutta la documentazione inerente la spesa sostenuta;

¨        in mancanza del codice fiscale del condominio minimo (documentazione ordinariamente richiesta per comprovare il diritto alla agevolazione), una autocertificazione che attesti la natura dei lavori effettuati e indichi i dati catastali delle unità immobiliari facenti parte del condominio;

¨        atto di cessione dell’immobile nell’ipotesi in cui lo stesso contenga la previsione del mantenimento del diritto alla detrazione in capo al cedente;

¨        comunicazione preventiva indicante la data di inizio dei lavori all’Azienda sanitaria locale, qualora la stessa sia obbligatoria secondo le vigenti disposizioni in materia di sicurezza dei cantieri;

¨        copia dell’asseverazione della classe di rischio dell’edificio precedente l’intervento e quella conseguibile a seguito dell’esecuzione dell’intervento progettato e dell’attestazione della conformità degli interventi eseguiti al progetto depositato come asseverato dal progettista.