Affitto – Locazione AIRBNB o Contratti Locazione a Breve 20.08.2018

Andremo a parlare nel dettaglio degli adempimenti per affitto mediante AIRBNB o piattaforme similari; l’art. 4 del D.l. 50/2017 – c.d. Manovra Correttiva – ha introdotto l’obbligo per i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare AIRBNB, e per quelli che gestiscono portali telematici (e che mettono in contatto persone alla ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliare), di trasmettere i dati relativi ai contratti di locazione breve, conclusi per il loro tramite, entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello a cui si riferiscono tali dati.

La prima scadenza di tale adempimento era prevista per il 2.7.2018 in quanto il 30.06.2018 cade di sabato, con riferimento ai contratti stipulati nel 2017.

Le modalità per comunicare i dati dei contratti di locazione sono state stabilite con il provvedimento 132395 del 12.07.2017, mentre le specifiche tecniche per la trasmissione telematica di tali dati sono state fornite quasi a distanza di un anno, il 12.06.2018, con l’Allegato A al provvedimento stesso. Sempre in tale data è stato inoltre reso disponibile, sul sito dell’Agenzia delle Entrate, il software “Comunicazione Locazioni Brevi 2018” (versione 1.0.0) per poter assolvere a tale adempimento.

In ragione del fatto che la pubblicazione delle specifiche tecniche per la trasmissione dei dati è avvenuta il 12.06.2018, e che la scadenza del termine è prevista per il 02.07.2018, l’Agenzia delle Entrate ha deciso – con provvedimento del 20.06.2018- di prorogare tale adempimento al 20.08.2018.

Di seguito un riepilogo della disciplina in vista della prossima scadenza.

CONTRATTI DI LOCAZIONE BREVE (affito airbnb)

Per contratti di locazione breve si intendono:

• contratti di locazione ad uso abitativo,
• di durata inferiore a 30 giorni, quindi non soggetti a registrazione;
• stipulati da persone fisiche private al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa;

incluse anche alle attività accessorie, ossia:

• servizi di fornitura di biancheria;
• servizi di pulizia dei locali.

Rientrano nell’ambito di applicazione della nuova disciplina anche i contratti stipulati tramite intermediari, che potrebbe essere sia un’agenzia immobiliare sia un portale come ad esempio Airbnb.

REGIME FISCALE

Alla tipologia di contratti sopra definita, il legislatore prevede che si applichino le disposizioni relative alla cedolare secca[1], con aliquota 21%. Poiché il regime della cedolare secca è opzionale, si ritiene che il soggetto possa in alternativa scegliere il regime ordinario.

Il proprietario pertanto potrà in alterativa:

• optare per la cedolare secca al 21%, sostitutiva dell’Irpef e dell’imposta di registro;
• applicare il regime ordinario Irpef, con aliquota minima 23%.

E’ possibile applicare la cedolare secca anche ai corrispettivi lordi derivanti da:

• contratti di sublocazione (si tratta di una novità rispetto alla disciplina previgente: finora tali redditi erano esclusi dalla possibilità di applicare il regime della cedolare secca);
• contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario (questa è una novità importante perché a regime l’opzione per la cedolare può essere esercitata solo da proprietario-locatore dell’immobile);

aventi ad oggetto il godimento dell’immobile a favore di terzi, al ricorrere delle condizioni sopra riportate.

AIRBNB RITENUTA 21%

Qualora gli intermediari intervengano nella fase del pagamento del canone di locazione, o incassino i corrispettivi, devono operare una ritenuta d’acconto del 21% all’atto del pagamento al beneficiario corrispettivo. Nel caso in cui il locatore dovesse aver optato per la cedolare, la ritenuta sarà considerata a titolo d’imposta.

Nel caso in cui il conduttore paghi direttamente il locatore, l’obbligo di ritenuta non sorge in capo all’intermediario.

La ritenuta dovrà poi essere versata con il modello F24 entro il 16 del mese successivo a quello in cui è effettuata, secondo le modalità previste dall’art. 17 del D.lgs. 241/1997, con il codice tributo “1919”, istituito con la Risoluzione 88/E del 5.7.2017.

I soggetti non residenti:

• con stabile organizzazione in Italia, effettuano il versamento tramite la stabile organizzazione;
• senza stabile organizzazione in Italia, effettuano il versamento tramite rappresentate fiscale.

Se si dovesse versare più del dovuto, è possibile recuperare in compensazione l’eccedenza dai successivi pagamenti relativi allo stesso anno con il codice tributo “1628” (risoluzione 13/2015). Va, invece, utilizzato il “6782” (risoluzione 9/2005) in caso di compensazione da versamenti dell’anno seguente.

L’intermediario dovrà anche trasmettere e rilasciare la Certificazione Unica dei redditi assoggettati a ritenuta. Nel provvedimento del 12.07.2017 l’Agenzia specifica che gli intermediari che operano la ritenuta assolvono l’obbligo di comunicazione dei dati (descritto al paragrafo successivo) tramite la certificazione unica.

Si ricorda inoltre che il soggetto che incassa il canone o il corrispettivo, o che interviene nel pagamento dei canoni/corrispettivi, è responsabile del pagamento dell’imposta di soggiorno (ex art. 4 D.lgs. 23/2011) e del contributo di soggiorno (ex art. 14 comma 16 lett. e del D.l. 78/2010), nonché degli ulteriori adempimenti previsti dalla legge e dal regolamento comunale.

COMUNICAZIONE DEI DATI DEI CONTRATTI

I soggetti che svolgono attività di intermediazione immobiliare anche on line, ossia che mettono contatto le parti della locazione (le persone che cercano un immobile e quelle che dispongono di un immobile da locare), hanno l’obbligo[2] di  comunicare i dati relativi ai contratti conclusi tramite il loro operato.

Il provvedimento del 12.07.2017 ha specificato quali dati devono essere comunicati:

• nome, cognome e codice fiscale del locatore;
• durata del contratto;
• importo del corrispettivo lordo;
• indirizzo dell’immobile.

Per i contratti relativi al medesimo immobile, e stipulati dal medesimo locatore, la comunicazione dei dati può essere effettuata anche in modo aggregato.

In base al contenuto delle specifiche tecniche, pubblicate il 12.06.2018, dovranno essere indicati anche i dati identificativi del soggetto che esercita l’attività di intermediazione immobiliare.

E’ possibile, inoltre, annullare o sostituire una comunicazione precedentemente inviata ed accolta, indicando il protocollo telematico attribuito alla comunicazione da annullare/sostituire.

I dati devono essere predisposti e trasmessi attraverso i servizi dell’Agenzia delle Entrate, entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello cui si riferiscono i dati del contratto. Pertanto, con riferimento ai contratti stipulati nel 2017, la scadenza sarebbe stata il 2 luglio in quanto il 30.6 cade di sabato.

In ragione del fatto che la pubblicazione delle specifiche tecniche per la trasmissione dei dati è avvenuta il 12.06.2018, e che la scadenza del termine è prevista per il 02.07.2018, l’Agenzia delle Entrate ha deciso – con provvedimento del 20.06.2018– di prorogare tale adempimento secondo le tempistiche previste dai commi 4 e 5 dell’art. 19-octies del D.l. 148/2017^[3], ossia non oltre 60 giorni.

Considerando che il 60° giorno, dal 12.06.2018, cade l’11.08.2018, la scadenza è posticipata al 20.08.2018, al termine cioè della proroga di Ferragosto (art. 37 comma 11-bis D.l. 223/2006^[4]).

L’Agenzia ha messo a disposizione, sul suo sito internet, il software che consente di inviare la comunicazione in esame.

I soggetti non residenti:

• se in possesso di una stabile organizzazione in Italia, trasmettono i dati tramite la stabile organizzazione;
• se non sono in possesso di una stabile organizzazione in Italia, trasmettono i dati tramite rappresentante fiscale.

In caso di omessa, incompleta o infedele comunicazione, i soggetti sono puniti con la sanzione amministrativa da 250 Euro a 2.000 Euro (prevista al comma 1 dell’art. 11 del D.lgs. 471/1997). Per coloro che effettuano la comunicazione, o la sua correzione, entro 15 giorni dalla scadenza, la sanzione si riduce della metà (quindi da 125 a 1.000 Euro).

CONSERVAZIONE DEI DATI

Gli intermediari/portali on line sono tenuti a conservare i dati relativi alle informazioni comunicate, e quelli relativi ai pagamenti in cui sono intervenuti o ai corrispettivi incassati, per il periodo previsto per l’eventuale accertamento, ai sensi dell’art. 43 del DPR 600/73.

[1] La cedolare secca è un regime opzionale, previsto all’art. 3 del D.lgs. 23/2011, che prevede il pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle relative addizionali sui redditi da locazione di beni immobili. In caso di opzione non è dovuta né l’imposta di registro né l’imposta di bollo. Aderendo a questo regime si rinuncia alla possibilità di chiedere – per tutta la durata dell’opzione – l’aggiornamento del canone di locazione. Possono optare per la cedolare secca i proprietari o titolari di diritto reale di godimento, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, arti o professioni.

[2] Previsto al comma 4 dell’art. 4 del D.l. 50/2017.

[3] Comma 4 art. 19-octies del D.l. 148/2017: I termini per l’adempimento degli obblighi dichiarativi e comunicativi relativi ai tributi amministrati dall’Agenzia delle entrate possono essere prorogati con provvedimento del direttore della medesima Agenzia, adottato d’intesa con il Ministero dell’economia e delle finanze – Dipartimento della Ragioneria generale dello Stato, in presenza di eventi o circostanze che comportino gravi difficoltà per la loro regolare tempestiva esecuzione e comunque in caso di ritardo nella pubblicazione delle specifiche tecniche per la trasmissione telematica dei dati relativi agli adempimenti stessi.

Comma 5 art. 19-octies del D.l. 148/2017: La proroga dei termini disposta ai sensi del comma 4 deve garantire un termine congruo, comunque non superiore a sessanta giorni, per l’effettuazione degli adempimenti medesimi.

[4] Art. 37 comma 11-bis D.l. 223/2006: Gli adempimenti fiscali e il versamento delle somme di cui agli articoli 17 e 20, comma 4, del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241, che hanno scadenza dal 1º al 20 agosto di ogni anno, possono essere effettuati entro il giorno 20 dello stesso mese, senza alcuna maggiorazione.