Agevolazione prima casa, successione immobili in comproprietà

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L’Agenzia delle Entrate, con la risoluzione n. 126 del 17.10.2017, ha riconosciuto la possibilità di fruire dei benefici “prima casa” in sede di dichiarazione di successione, nel caso specifico del coniuge quale unico erede, che diviene pieno proprietario di più immobili, siti nello stesso comune, in precedenza posseduti in comproprietà con il coniuge deceduto.

In particolare, la fattispecie può essere così riassunta:

  • un unico erede testamentario che possedeva in comunione con il coniuge tre immobili abitativi siti nello stesso comune;
  • per effetto della successione, la quota parte dei predetti immobili appartenenti al coniuge defunto venivano devolute all’erede istante, il quale non aveva mai fruito delle agevolazioni ‘prima casa’.

AGEVOLAZIONE PRIMA CASA, SUCCESSIONE IMMOBILI IN COMPROPRIETA’

PREMESSA L’Agenzia, nella Risoluzione n. 126 del 17.10.2017, in via preliminare:

¨        richiama le disposizioni contenute nell’articolo 69, della legge 342/2000, che prevede, al comma 3, l’applicazione in misura fissa delle imposte ipotecaria e catastale per i trasferimenti della proprietà di case di abitazione “non di lusso” e per la costituzione e il trasferimento di diritti immobiliari relativi alle stesse, derivanti da successioni e donazioni;

¨        ricorda che dette imposte fisse si applicano quando in capo al beneficiario, ovvero in caso di pluralità di beneficiari in capo ad almeno uno di essi, sussistano i requisiti e le condizioni previste in materia di acquisto della prima abitazione dall’articolo 1, comma 1, della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro (legge 131/1986).

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¨        precisa che il rinvio effettuato dal comma 3 alle case di abitazioni ‘non di lusso; a, deve essere inteso – dopo le modifiche normative apportate dall’articolo 10, Dlgs 23/2011, all’articolo 1 della tariffa, parte prima del Tur – riferito alle case di abitazione diverse da quelle appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (cfr circolare 2/2014).

L’Agenzia ricorda quanto già chiarito con circolare 207/2000, ovvero che l’interessato, per poter beneficiare dell’agevolazione, deve rendere la dichiarazione della sussistenza delle seguenti condizioni:

¨        di avere la residenza nel territorio del comune ove è ubicato l’immobile da acquistare o di volerla stabilire entro diciotto mesi dall’acquisto

¨        di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare

¨        di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni.

La sussistenza in capo al beneficiario di tutte le condizioni sopra richiamate deve riferirsi al momento del trasferimento, che si realizza con l’apertura della successione.

I CHIARIMENTI CON LA RISOLUZIONE 126/2017

 

Nella fattispecie in cui, per effetto della successione, l’erede diviene pieno proprietario di tre immobili siti nello stesso comune, in precedenza posseduti in comunione con il coniuge defunto, lo stesso può chiedere l’applicazione delle agevolazioni “prima casa”, ai sensi del citato articolo 69, consistenti nell’applicazione delle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa, in relazione all’acquisto di uno dei tre immobili.

A parere dell’Agenzia delle Entrate non risulta preclusiva alla fruizione dell’agevolazione in parola, la circostanza che, prima del decesso, l’erede possedesse detti immobili in comunione con il coniuge, in quanto con la morte del de cuius viene meno il  regime di comunione.

Come affermato dalla Corte di cassazione, infatti, la morte del coniuge determina lo scioglimento del matrimonio, ovvero il verificarsi di una causa di scioglimento della comunione (cfr sentenza, 13760/2015).

Cessato, dunque, il regime di comunione sugli immobili per effetto della morte del coniuge, il contribuente si trova nelle condizioni di poter dichiarare di non essere titolare in comunione con il coniuge di diritti sui predetti immobili.

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