Detrazione interessi passivi su mutui per l’acquisto dell’abitazione principale

Fisco 360Consulting novità brescia commercialista
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Tra le spese più frequenti che i contribuenti si trovano a detrarre in dichiarazione dei redditi vi sono gli interessi passivi sui mutui contratti per l’abitazione principale.

Si riepilogano in questa scheda le condizioni per fruire della detrazione, e i limiti previsti, alla luce dei più recenti chiarimenti offerti con la Circolare 7/E/2018.

L’ammontare degli interessi passivi pagati nel 2017 va indicato al rigo RP7 del modello Redditi PF 2018, o al rigo E7 se si presenta il modello 730/2018.

LA DETRAZIONE DEGLI INTERESSI PASSIVI SU MUTUI PER ACQUISTO DELL’ABITAZIONE PRINCIPALE
 

 

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CONDIZIONI PER FRUIRE DELLA DETRAZIONE

 

 

 In sede di dichiarazione dei redditi è possibile portare in detrazione l’ammontare degli interessi passivi relativi a mutui ipotecari stipulati per l’acquisto di immobili adibiti ad abitazione principale.

La detrazione spetta a condizione che l’immobile a cui è collegato il mutuo, sia destinato ad abitazione principale del contribuente o di un suo familiare entro 1 anno dall’acquisto (per i mutui stipulati dall’1.1.2001). Fanno eccezione a questa regole i dipendenti delle Forze armate e di Polizia per i quali è sufficiente che l’immobile costituisca l’unica abitazione di proprietà (Circolare 7/E/2018). Nel caso in cui tali soggetti:

¨     siano proprietari di un unico immobile, non adibito ad abitazione principale, per il quale fruiscono della detrazione in qualità di dipendenti delle Forze armate o di Polizia;

¨     successivamente acquistino, anche a titolo gratuito, un altro immobile;

è possibile fruire della detrazione, a condizione che il primo immobile sia utilizzato come abitazione principale entro 12 mesi dall’acquisto del secondo immobile

Tra le altre condizioni l’acquisto deve avvenire nei 12 mesi successivi o antecedenti alla data di stipula del mutuo.

Possono beneficiare della detrazione gli acquirenti degli immobili, che siano anche intestatari del contratto di mutuo, questo significa, ad esempio che:

¨     in caso di due coniugi dove entrambi sono cointestatari del mutuo ma uno solo è acquirente dell’immobile, la detrazione spetta solo al coniuge acquirente, e in proporzione alla sua quota;

¨     in caso di due coniugi dove solo uno è intestatario del mutuo ma entrambi sono cointestatari dell’immobile, la detrazione spetta per intero al coniuge che ha l’intestazione del mutuo.

La detrazione spetta al soggetto che è proprietario o nudo proprietario dell’immobile, al verificarsi di tutte le altre condizioni previste, ma non spetta mai all’usufruttuario, in quanto quest’ultimo non acquista la proprietà dell’unità immobiliare (Circolare 108/E/1996 risposta 2.3.1 e Circolare 95/E/2000 risposta 1.2.7).

La detrazione spetta anche al proprietario superficiario, che acquista la sola unità immobiliare e non anche la proprietà del suolo sul quale l’immobile insiste (Circolare 7/E/2018 pagina 72).

Non è possibile detrarre gli interessi di pertinenza di soggetti fiscalmente a carico, ad eccezione del coniuge (fiscalmente a carico), purché sia comproprietario dell’immobile e cointestatario del mutuo (Circolare 17/E/2015 punto 4.4).
SPESE AMMESSE IN DETRAZIONE

 

 Qui di seguito si riporta l’elenco delle spese ammesse in detrazione e quelle invece escluse:
Spese ammesse Spese escluse
Interessi relativi all’acquisto
Oneri accessori:
  Onorario notaio relativo alla stipula del contratto di mutuo Onorario notaio per contratto di compravendita
  Commissione per attività di intermediazione degli istituti di credito Spese di assicurazione dell’immobile
  Spese sostenute dal notaio per conto del cliente, come l’iscrizione e cancellazione ipoteca Spese di intermediazione immobiliare (per queste infatti è prevista una detrazione specifica)
  Imposta sostitutiva sui finanziamenti a medio e lungo termine Imposte di registro, IVA, ipotecarie e catastali ecc…
  penalità per anticipata estinzione del mutuo
  spese di istruttoria, di perizia ecc…
Quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione
Per i mutui contratti in valuta estera, le perdite su cambio
IMPORTO DETRAIBILE La detrazione del 19% spetta su un importo complessivo non superiore a 4.000 Euro. Quindi la detrazione massima spettante è di 760 Euro. In caso di contitolarità il limite di 4.000 Euro si riferisce a tutti i cointestatari del mutuo.

Per i mutui stipulati fino al 1992 il limite è riferito ad ogni cointestatario.
MUTUO SUPERIORE AL COSTO DELL’ABITAZIONE Se il mutuo è di ammontare superiore al costo dell’abitazione, gli interessi ammessi alla detrazione devono essere ridotti in misura proporzionale.

Per determinare la parte di interessi da detrarre può essere utilizzata la seguente formula:

costo di acquisizione dell’immobile × interessi pagati

capitale dato in mutuo

 

 

 

 

 

Nel costo di acquisizione dell’immobile sono compresi anche i relativi oneri accessori: onorario del notaio (sia per l’acquisto sia per il mutuo), spese di mediazione, imposta di registro o Iva, imposte ipo-catastali ecc…
CAMBIO DI DESTINAZIONE Nel caso in cui l’immobile perda i requisiti per essere considerato abitazione principale, la detrazione non spetterà più a partire dall’anno successivo a quello in cui è intervenuta la variazione. La variazione non comporta comunque la decadenza dall’agevolazione quando avviene:

¨     per motivi di lavoro (finché essi permangono);

¨     per ricoveri permanenti in istituti di ricovero o sanitari, a condizione che l’unità immobiliare non risulti locata.

Se negli anni successivi lo stesso immobile torna ad essere abitazione principale, si potrà riprendere la detrazione in relazione agli interessi inclusi nelle rate pagate dal momento in cui l’immobile torna ad essere abitazione principale (Circolare 55/E/2002 risposta 1 e Circolare 55/E/2001 risposta 1.3.1).
DOCUMENTAZIONE DA CONSERVARE Per beneficiare della detrazione il contribuente deve conservare:

¨     contratto di mutuo;

¨     atto di compravendita dell’immobile;

¨     relativa documentazione per gli oneri accessori;

¨     quietanza di pagamento degli interessi passivi.

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