Detrazione interessi passivi su mutui per l’acquisto dell’abitazione principale

CONDIZIONI PER FRUIRE DELLA DETRAZIONE

La detrazione spetta a condizione che l’immobile a cui è collegato il mutuo, sia destinato ad abitazione principale del contribuente o di un suo familiare entro 1 anno dall’acquisto (per i mutui stipulati dall’1.1.2001). Fanno eccezione a questa regole i dipendenti delle Forze armate e di Polizia per i quali è sufficiente che l’immobile costituisca l’unica abitazione di proprietà (Circolare 7/E/2018). Nel caso in cui tali soggetti:

¨     siano proprietari di un unico immobile, non adibito ad abitazione principale, per il quale fruiscono della detrazione in qualità di dipendenti delle Forze armate o di Polizia;

¨     successivamente acquistino, anche a titolo gratuito, un altro immobile;

è possibile fruire della detrazione, a condizione che il primo immobile sia utilizzato come abitazione principale entro 12 mesi dall’acquisto del secondo immobile

Tra le altre condizioni l’acquisto deve avvenire nei 12 mesi successivi o antecedenti alla data di stipula del mutuo.

Possono beneficiare della detrazione gli acquirenti degli immobili, che siano anche intestatari del contratto di mutuo, questo significa, ad esempio che:

¨     in caso di due coniugi dove entrambi sono cointestatari del mutuo ma uno solo è acquirente dell’immobile, la detrazione spetta solo al coniuge acquirente, e in proporzione alla sua quota;

¨     in caso di due coniugi dove solo uno è intestatario del mutuo ma entrambi sono cointestatari dell’immobile, la detrazione spetta per intero al coniuge che ha l’intestazione del mutuo.

La detrazione spetta al soggetto che è proprietario o nudo proprietario dell’immobile, al verificarsi di tutte le altre condizioni previste, ma non spetta mai all’usufruttuario, in quanto quest’ultimo non acquista la proprietà dell’unità immobiliare (Circolare 108/E/1996 risposta 2.3.1 e Circolare 95/E/2000 risposta 1.2.7).

La detrazione spetta anche al proprietario superficiario, che acquista la sola unità immobiliare e non anche la proprietà del suolo sul quale l’immobile insiste (Circolare 7/E/2018 pagina 72).

Non è possibile detrarre gli interessi di pertinenza di soggetti fiscalmente a carico, ad eccezione del coniuge (fiscalmente a carico), purché sia comproprietario dell’immobile e cointestatario del mutuo (Circolare 17/E/2015 punto 4.4).

Per i mutui stipulati fino al 1992 il limite è riferito ad ogni cointestatario.

Per determinare la parte di interessi da detrarre può essere utilizzata la seguente formula:

Nel costo di acquisizione dell’immobile sono compresi anche i relativi oneri accessori: onorario del notaio (sia per l’acquisto sia per il mutuo), spese di mediazione, imposta di registro o Iva, imposte ipo-catastali ecc…

¨     per motivi di lavoro (finché essi permangono);

¨     per ricoveri permanenti in istituti di ricovero o sanitari, a condizione che l’unità immobiliare non risulti locata.

Se negli anni successivi lo stesso immobile torna ad essere abitazione principale, si potrà riprendere la detrazione in relazione agli interessi inclusi nelle rate pagate dal momento in cui l’immobile torna ad essere abitazione principale (Circolare 55/E/2002 risposta 1 e Circolare 55/E/2001 risposta 1.3.1).

¨     contratto di mutuo;

¨     atto di compravendita dell’immobile;

¨     relativa documentazione per gli oneri accessori;

¨     quietanza di pagamento degli interessi passivi.